Jelen írásomban röviden körbejárom, hogy vajon milyen körülményeket érdemes figyelembe venni a külterületi vagy zártkerti ingatlan vásárlása esetén. Kizárólag azt az esetet vizsgálom, amikor a leendő vásárló nem az eredeti művelési ágában (pl. szőlő) szeretné földműves módjára művelni a telkét, hanem azzal a céllal vesz külterületi ingatlant, hogy elsődlegesen szeretne rá most vagy minél hamarabb lakóingatlant építeni, másodlagosan szeretné később drágábban értékesíteni. Egyáltalán lehetséges vagy megéri-e?

Kettő térségben, Budapest külső területein illetve a közelben fekvő településeken és a Balatonnál figyelhető meg a legintenzívebb “harc” az ingatlanokért. A belterületi „építési telkek” lassan elfogynak, de mi a helyzet a külterületi vagy zártkerti ingatlanokkal, amelyek mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (“Földforgalmi tv.”) hatálya alatt állnak? Jóval olcsóbbak, de érdemes-e megvásárolni őket?

Rengeteg cikk foglalkozik ezzel a témával, viszont ennek ellenére hatalmas a “zavar”:  az oka, hogy számos nehezen értelmezhető jogszabály és rendelet szabályozza ezt a jogterületet; a rendszer „történelmileg alakult ki” és olyan fogalmak is használatban vannak, amelyeknek mára létjogosultsága nincs (pl. zártkert) és nagyon sok múlik a szakhatóságok gyakorlatán is. (vajon mennyire szigorúan tartatják be a jogszabályokat?)

Főbb fogalmak

Belterület: a település közigazgatási területének – jellemzően a település történetileg kialakult, összefüggő, beépített, vagy beépítésre szánt területeket tartalmazó – a helyi építési szabályzatban kijelölt része.
Külterület: a település közigazgatási területének belterületnek nem minősülő, elsősorban mezőgazdasági, erdőművelési, vízgazdálkodási, vagy különleges (pl. bánya, vízmeder, hulladéktelep) célra szolgáló, vagy művelés alatt nem álló természetközeli része.
Mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld: a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve.

A telek jogi helyzetének vizsgálata

Igyekszem segítséget nyújtani ahhoz, hogy meg tudja vizsgálni a megvásárolni kívánt ingatlan jogi státuszát. Nyilvánvalóan az érdekel mindenkit, hogy lehet-e építkezni az ingatlanon, vagy ez később fog-e változni, hiszen hatalmas az értéknövelő ereje.

A)
Töltse le a megvásárolni kívánt ingatlan tulajdoni lapját. A tulajdoni lap felső részén ezt vizsgálja meg először:

1) „Belterület” esetén beépítésre szánt területről van szó, feltehetőleg a telek nagyon értékes és NEM tartozik a Földforgalmi törvény hatálya alá, így az adásvétel gyors és egyszerű lesz. Ez a cikk nem erről az esetről szól.

2) „Külterület” esetén az ingatlannak van aranykorona értéke is és a Földforgalmi törvény hatálya alá tartozik, így az átruházás körülményes lesz (“kifüggesztéses adásvétel”), illetve a telek egy konkrét művelési ág alá tartozik (pl. szőlő, nád, rét stb.) A művelési ág alá tartozással kötelezettségek is járnak, a vonatkozó jogszabály így rendelkezik: „A földhasználó – ha e törvény vagy az e törvény végrehajtására kiadott jogszabály másként nem rendelkezik, választása szerint – köteles a termőföldet művelési ágának megfelelő termeléssel hasznosítani, vagy termelés folytatása nélkül a talajvédelmi előírások betartása mellett a gyomnövények megtelepedését és terjedését megakadályozni”

Megjegyzés I.: Mindenképpen érdemes külterület megvásárlása előtt tájékozódni, hogy mennyire veszi komolyan az illetékes szakhatóság a fenti kötelezettség betartását és az adott művelési ág pontosan milyen kötelezettségekkel jár, vonatkozik-e rá esetleg valamilyen egyéb jogszabály.

Megjegyzés II.: Ha külterületi ingatlant vásárol, nem lesz ráhatása, hogy mikor alakul belterületté a telke, ez önkormányzati döntés. Ha belterületté alakul, az értéke a többszörösére emelkedhet, azonban tapasztalataim szerint – bárki bármit is ígér -, ez előre szinte megjósolhatatlan. Sok külterületi ingatlantulajdonos ezért “tartogatja” évek óta az ingatlanát, remélve, hogy hosszútávú befektetésként egyszer akár sokszoros áron is eladhatja azt. Ez függhet természetvédelemtől, különböző szakhatósági szempontoktól vagy akár politikától is.

Megjegyzés III.: Egyáltalán nem biztos, hogy a belterületté nyilvánítás annyira gyümölcsöző üzlet lesz. Gyakran felvetődik az egyes önkormányzatoknál , hogy az értéknövekedésért cserébe vagyoni hozzájárulást fognak kérni a tulajdonosoktól, továbbá a megváltozott illetéktörvény szerint a belterületté nyilvánított ingatlanok után extra magas, 90 százalékos a vagyonátruházási illeték, és az SZJA törvény is az ingatlan átruházásából származó jövedelmet kiemelten is adóztatja!

3) “Zártkert” esetén a helyzet speciális. Alapvetően a zártkert “külterületnek számít”, van aranykorona értéke, művelési ága (az ezzel járó esetleges kötelezettségekkel együtt), és a bonyolultabb “kifüggesztéses” adásvétel vonatkozik rá, tehát a Földforgalmi törvény hatálya alá tartozik. Azonban szűk körben van lehetőség “kivonni a művelési ág alól” a zártkertet, amely következtében kikerülhet a Földforgalmi törvény hatálya alól, ami a fentiek szerint számos előnnyel jár. Ha az ingatlan tulajdoni lapjának tetején “kivett zártkert” szerepel, akkor erre már sikeresen sor került.

B)

Miután a fentieket megvizsgálta – és képbe került, hogy milyen rendeltetésű területről van szó -, mindenképpen látogassa meg az illetékes önkormányzat honlapját, ahol tekintse meg a helyi építési szabályzatot (“HÉSZ”). Először a település térképen kell helyrajzi szám alapján megkeresni az adott ingatlant, majd leolvasni azt a jelzést ( pl. “Mk-4”), amely arra a területre vonatkozik, amelyen az ingatlan fekszik.

A HÉSZ alapos tanulmányozása mindenképpen szükséges, mert ott talál a telekre vonatkozó számszerű adatokat, mint pl. beépíthetőség mértéke, minimum telekszélesség, stb.

Érdemes a az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Kormány rendeletet is megvizsgálni, továbbá egyes régióknak lehetnek további szabályai, pl. a Balaton Kiemelt Üdülőkörzet Területrendezési Tervének elfogadásáról és a Balatoni Területrendezési Szabályzat megállapításáról szóló 2000. évi CXII. törvény.

Mivel a fenti folyamat elég összetett, javaslom, hogy keresse fel az önkormányzat főépítészét is és kérje akár elektronikus levélben az állásfoglalását a telek beépíthetőségéről.

Összegzés

A hétvégén egy balatoni faluban sétáltam: A gyönyörű panorámával rendelkező hegyoldalban az utca egyik felében teljesen üres elhagyatott ingatlanok, a másik felében most épülő “paloták” fekszenek. A magyarázat egyszerű: a helyi építészi szabályzat szerint egy utcán belül is egyes területekre eltérő rendelkezések vonatkozhatnak. Az utca egyik fele mezőgazdasági rendeltetésű terület, ahova a HÉSZ szerint – kizárólag akkor ha a telek minimum 2000 m2 – maximum egy kicsi présház építhető, a mellette lévő ingatlanra pedig már bármi.

Az előnytelen helyzetben lévő tulajdonos 2 dolgot tehet: vagy “kivár”, hátha az önkormányzat szerencsésebb szabályzás alá sorolja a telkét, vagy “ügyeskedik”. Megfigyelhető, hogy számos tulajdonos – bízva a hatóság elnéző magatartásában -, mégis építkezésbe kezd, egy esetleges bírságot, de akár visszabontási határozatot is kockáztatva. Teljesen településtől függ, hogy mennyire járnak jól a tulajdonosuk a jogsértő magatartásukkal, egyes településken a hatóság éberen figyel és azonnal visszabontat, máshol könnyen meg lehet “úszni”, és akár külterületi ingatlanokon is megdöbbentően nagy lakóépületek állnak.