Rendszeresen látok el jogi képviseletet Budafokon és az egész XXII. kerületben földhivatali eljárások illetve ingatlan adásvételek során és ebben a kerületben az osztatlan közös tulajdon annyira elterjedt és annyira sok félreértést okoz, hogy egy rövid és nagyon gyakorlatis összefoglaló írására teszek kísérletet.
Osztatlan közös tulajdon – elméleti alapok
Polgári törvénykönyv definíciója szerint: „A dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet.”
Ennek a jelentése nagyon egyszerűen annyi, hogy egy dolognak – lehet ez egy asztal, de egy ingatlan is – több tulajdonosa van egyszerre.
Annak eldöntéséhez, hogy az adott ingatlan osztatlan közös tulajdonban van-e, csak bele kell nézni az ingatlan lapjába (magyarorszag.hu oldalon mindenki évente 2 darabot ingyen lekérhet). Ha az ingatlan tulajdoni lapja szerint az ingatlannak egynél több tulajdonosa van – tehát a tulajdoni lap II. része alatt több tulajdonos szerepel -, egészen biztosan osztatlan közös tulajdonról van szó. Amennyiben a 2 tulajdonostárs családtag, pl. férj-feleség, általában ez nem szokott gondot okozni, de amennyiben idegen, külön háztartást vezető személyekről van szó, annál több gondot okozhat.
Első dolog, amit kevesen szoktak tudni: az adott tulajdoni hányad (amely szerepel a tulajdoni lapon, pl. ½) egy un. „eszmei hányad”. Tehát ha Önnek ½ arányban tulajdoni joga van, nem azt jelenti, hogy az adott ingatlant (vagy bármely dolgot) pont a feléig használhatja, hanem minden tulajdonos az egész dolgot – kertet, lakást, igen, elvileg akár a szomszéd fürdőszobáját – is teljesen használhatja, ½ eszmei tulajdoni hányadig. Az ½ azt jelenti, hogy ilyen arányban kötelesek viselni a költségeket, ilyen arányban van szavazati joguk, ha valamiről dönteni szeretnének, vagy ha például kiadják az ingatlant, ilyen arányban van joguk a bérleti díjhoz.
…és a gyakorlat ingatlanok esetén
De természetesen nem működik az, hogy egy olyan ingatlan esetében, amelyben van 4 elkülönült lakás, minden tulajdonostárs mindenki konyháját használja, csak azért, mert osztatlan közös tulajdonról van szó.
Erre megoldást kell találni.
- Az első megoldás a társasházasítás. A tulajdonostársak elfogadnak egy alapító okiratot – amelyben pontosan szabályozzák mindenkinek a területét, jogait és kötelezettségeit, közös költséget, stb… -, vázrajzot készítenek, az egészet bejelentik a földhivatalba, és a közös tulajdon megszűnik. Ez lesz a társasház, innét az alapító okirat és a társasházi törvény alapján működik az ingatlan lakóközössége. Ez egy picit drágább és hosszabb megoldás, de a legtisztább és legkorrektebb is egyben.
2. Amennyiben a tulajdonostársak nem szeretnének társasházat alapítani az osztatlan közös tulajdonból – álláspontom szerint ez hibás döntés, de fogadjuk el – más megoldásra van szükség.
A gyakorlatban az elkülönült lakások esetén a terület használatból nem szokott sok probléma lenni, mivel a lakások jól elhatároltak és teljesen egyértelmű „melyik konyha kié”, de annál több vitát szül a kert használata – és itt jön szóba a használati megállapodás.
A használati megállapodás
A használati megállapodás egy olyan tulajdonostársak által aláírt, vázrajzot is mellékelő dokumentum, amelyben a felek lefektetik a közös tulajdonú ingatlan használatának szabályait, elsősorban a terület használat tekintetében. Érdemes vázrajzon ábrázolni a lakásokat, kertrészeket és egyértelművé tenni, hogy az egyes lakások tulajdonosai mely kertrészt használhatják kizárólagosan. Tulajdonképpen ugyanaz történik, mint társasházasítás esetén, csak nem alapító okiratban, hanem használati megállapodásban – csak a közös tulajdon nem szűnik meg, mégis a felek úgy használják, mintha megszűnt volna.
De mi ezzel a probléma? A legnagyobb, hogy ez mind nem fog megjelenni a közhiteles nyilvántartásban…..
Gyakorlati probléma I.
- Mi történik akkor, ha az egyik tulajdoni hányad vonatkozásában tulajdonosváltás történik? Jön egy új tulajdonos, és amennyiben nem jóhiszemű – vagy éppen félrevezették a tulajdonostársak által kialakult használat vonatkozásában – kísérletet tehet felrúgni a felek által akár 30 éve alkalmazott, bevett telekhasználat szabályait arra hivatkozással, hogy ő erről nem is tudott és ő semmilyen megállapodást nem írt alá – csak az eladója, de szerinte ez rá nem vonatkozik. És elkezdi az egész területet használni.
A nehézséget az adja, hogy mivel a használati megállapodás valóban nem került be az ingatlan nyilvántartásba, komoly esély van arra, hogy tényleg nem tudott arról, hogy mondjuk egy adott kert területet nem használhat, és annak a tudatában talán tényleg meg sem vásárolta volna a lakást.
Megoldási javaslatom:
A használati megállapodás minden esetben tartalmazza, hogy a megállapodás a lakások mindenkori tulajdonosaira vonatkozik, a jelenlegi tulajdonos jogutódjaira is. Tartalmazza továbbá, hogy az ingatlan tulajdoni hányadának átruházásakor az eladó KÖTELES vevőjét tájékoztatni a használati megállapodásról és köteles ezt a tájékoztatást az adásvételi szerződésbe foglalni és nyilatkoztatni vevőt a megállapodás elfogadásáról – és amennyiben eladó ennek nem tesz eleget, egyedül ő tartozik az ebből adódó problémákért felelősséggel.
…folytatás következik.
A folytatás I. ITT OLVASHATÓ a többlethasználati díjról.
