Az előző bejegyzésemben az osztatlan közös tulajdon elméleti alapjait összefoglaltam, ITT OLVASHATÓ. Ennek ismeretében érdemes csak továbbolvasni ezt a bejegyzést.
Ígéretet tettem, hogy a praxisomban előforduló – vélhetően gyakorian problémát okozó – közös tulajdonból adódó jogvitákat, és azok esetleges megoldásait megírom. Ezek megfontolása utána érdemes csak tulajdonhányadot vásárolni osztatlan közös tulajdonú ingatlanban, illetve a jogviták felmerülését megelőzve érdemes bizonyos intézkedéseket megtenni, pl. társasház kialakítása, használati megállapodás, stb…
Ügyfelem gyermekkora óta egy családi házban lakik Budafokon, amely régebben a szülei 7/10 – 3/10 arányú tulajdonát képezte. A szülei halálát követően megörökölte az ingatlant, viszont sajnos már nem az egészet. Jelen bejegyzés szempontjából mellékes körülmények miatt az ingatlan egy kisebb tulajdoni hányada még az öröklés előtt árverésre került és egy „idegen” is tulajdonrészt szerzett az ingatlanon 3/10-ed arányban. Hívjuk tulajdonostársnak.
Tehát az Ügyfelem 7 / 10- ed, a tulajdonostárs 3 / 10-ed arányú tulajdonjogot szerzett egy olyan ingatlanon, amelyet természetben megosztani nem lehet – értsd: egy fürdőszoba, egy konyha van benne, életvitelszerűen kettő család tartózkodni nem tud benne. Természetesen, mivel az Ügyfelem 30 éve ott él, teljesen a sajátjának érezte, nem nagyon értette mit jelent egy idegen 3/10-ed tulajdoni joga és nem is nagyon foglalkozott vele évekig.
Mit jelent a tulajdonostárs 3/10-ed tulajdonjoga? A gyakorlatban azt, hogy az ingatlan teljes területét ő is használhatja, bemehet, ott aludhat, vendéget fogadhat, bérbe adhatja a „saját részét”. Persze, ha dönteni kell egy kérdésben, vagy viselni a költségeket, esetleg az ingatlanból származó haszon elosztásáról van szó – ez ugyanilyen arányban történik.
Mivel a tulajdonostárs egy vagyonos családos ember, nem szeretett volna beköltözni Ügyfelem mellé az ingatlanba. Bár egy másik szituációban akár az is előfordulhatott volna, megkeserítve ezzel Ügyfelem életét.
Az öröklést követően évekig nem jött hír a tulajdonostársról, majd egyszer csak érkezett egy felszólító levél – majd keresetlevél – amely több millió forintot követelt az „eltűnt” tulajdonostárs Ügyfelemen többlethasználati díj címén, továbbá követelte, hogy a jövőre nézve is komoly többlethasználati díjat fizessen meg Ügyfelem minden hónapban a részére.
Jogos-e a többlethasználatidíj követelés?
A tulajdonostárs jogosult az ingatlan birtoklására és használatára. Önmagában azért, mert tulajdonostárs és nem lakik az ingatlanban (vagy máshogy nem használja azt), többlethasználati díj nem kérhető. Viszont ha a felek ebben megállapodtak, vagy az egyik tulajdonostárs a másik határozott kérése ellenére sem engedi be az ingatlanba, azaz a használatától elzárja, jogggal követelhető többlethasználati díj.
Jelen esetben Ügyfelemnek a jövőre nézve egészen biztosan kell többlethasználati díjat fizetni, ha nem akarja, hogy az idegen tulajdonostárs használja az ingatlanát. Érdemes önként megegyezniük, mert megegyezés hiányában a bíróság fog dönteni a kérdésről, amely egy költséges eljárás eredménye lenne, mivel a bíróság egészen biztosan szakértőt fog kirendelni az összegszerűség megállapítása érdekében – csak a szakértő díja 150.000,- Ft volt az előző perben, amelyben képviseletet láttam el.
Az, hogy a visszamenőlegesen követelt többlethasználati díj jogos-e, az fogja eldönteni a bíróságon, hogy vajon tudja-e bizonyítani az idegen tulajdonostárs, hogy ő valóban szeretette volna megkapni az ingatlant kulcsait (tett-e érdemben érte), volt-e rá lehetősége, vagy el volt zárva évek óta a lehetőség elől.
Hosszadalmas jogvita elé nézünk…..
A konklúzió továbbra is, hogy az osztatlan közös tulajdon esetén nagyon sok kellemetlenség érheti a feleket, érdemes kerülni, az osztatlan közös tulajdont megszüntetni, de legalább figyelemesen szabályozni.
A következő kettő bejegyzésben az osztatlan közös tulajdon lakcímbejelentés okozta problémákról, majd ezt követően a közös tulajdon bíróság útján való megszüntetéséről lesz szó.
